Recht

Rechtliche Fallstricke beim Wohnungskauf vermeiden

8. September 2025 • 10 Minuten Lesezeit • Von ImmobilienExpert Berlin

Der Kauf einer Wohnung ist rechtlich komplex. Viele Käufer übersehen wichtige Aspekte, die später zu kostspieligen Problemen führen können. Hier erfahren Sie, wie Sie die häufigsten rechtlichen Fallstricke vermeiden.

1. Der Kaufvertrag - Das Herzstück des Erwerbs

Der notarielle Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage Ihres Immobilienerwerbs. Hier werden alle wesentlichen Vereinbarungen festgehalten.

⚖️ Wichtige Vertragsbestandteile prüfen

Genaue Objektbeschreibung: Adresse, Wohnfläche, Ausstattung
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Fälligkeit, Ratenzahlung
Übergabetermin: Wann erhalten Sie die Schlüssel?
Gewährleistungsausschluss: Bei welchen Mängeln haftet der Verkäufer?
Lasten und Beschränkungen: Welche Rechte Dritter bestehen?

Notartermin richtig nutzen

Sie haben das Recht, den Kaufvertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin zu erhalten. Nutzen Sie diese Zeit für eine gründliche Prüfung!

2. Eigentumsübergang und Grundbuch

Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch - nicht schon beim Notartermin.

📋 Grundbuch-Checkliste

Abteilung I - Eigentümer:

Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer?
Bei Erbengemeinschaften: Sind alle Erben einverstanden?
Bei Eheleuten: Ist der Ehepartner im Grundbuch eingetragen?

Abteilung II - Lasten und Beschränkungen:

Wohnungsrechte oder Nießbrauch zugunsten Dritter
Vorkaufsrechte der Gemeinde oder Dritter
Erbbaurechte oder Dauerwohnrechte

Abteilung III - Grundschulden und Hypotheken:

Bestehende Finanzierungen des Verkäufers
Löschungsbewilligung vorhanden?
Ihre neue Grundschuld korrekt eingetragen?

3. Wohnungseigentum und WEG-Verwaltung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung treten Sie automatisch in die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Dies bringt besondere Rechte und Pflichten mit sich.

WEG-Unterlagen gründlich prüfen

📄 Diese Dokumente sollten Sie anfordern:

Teilungserklärung: Wie ist das Eigentum aufgeteilt?
Gemeinschaftsordnung: Welche Regeln gelten in der WEG?
Protokolle der letzten 3 Jahre: Welche Beschlüsse wurden gefasst?
Wirtschaftsplan: Wie hoch sind die zu erwartenden Kosten?
Hausgeldabrechnung: Gibt es Nachzahlungen oder Guthaben?
Instandhaltungsrücklage: Wie hoch ist die Rücklage pro m²?

Hausgeldrückstände vermeiden

Prüfen Sie, ob der Verkäufer mit seinen Hausgeld-Zahlungen im Rückstand ist. Als neuer Eigentümer können Sie für diese Rückstände haftbar gemacht werden!

4. Mängel und Gewährleistung

Bei gebrauchten Immobilien ist die Gewährleistung oft ausgeschlossen. Umso wichtiger ist eine gründliche Besichtigung.

🔍 Mängel erkennen und dokumentieren

Besichtigung bei Tageslicht und mit Sachverständigem:

Feuchtigkeit und Schimmel in allen Räumen
Zustand von Heizung, Elektrik und Sanitär
Fenster, Türen und Bodenbeläge
Keller, Dachboden und Gemeinschaftsräume

Energieausweis genau prüfen:

Ist der Ausweis aktuell (max. 10 Jahre alt)?
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?
Stimmen die Angaben mit der Realität überein?

Arglistige Täuschung

Selbst bei Gewährleistungsausschluss haftet der Verkäufer für arglistig verschwiegene Mängel. Dokumentieren Sie alle Aussagen des Verkäufers!

5. Kaufnebenkosten nicht unterschätzen

Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden.

💰 Kaufnebenkosten im Überblick

Berlin:

Grunderwerbsteuer: 6%
Notar: ca. 1-1,5%
Grundbuch: ca. 0,5%
Makler: 3,57% (bei Kauf)

Gesamt: ca. 11%

Bayern/NRW:

Grunderwerbsteuer: 6,5%
Notar: ca. 1-1,5%
Grundbuch: ca. 0,5%
Makler: bis 7,14%

Gesamt: bis 15,6%

Bei 300.000€ Kaufpreis können das 33.000€ bis 47.000€ zusätzlich sein!

6. Finanzierungsfallen erkennen

Auch bei der Finanzierung lauern rechtliche Fallstricke, die Sie kennen sollten.

Finanzierungszusage vs. Finanzierungsbestätigung

Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung ist nicht das Gleiche wie eine rechtlich bindende Finanzierungszusage. Im Kaufvertrag sollte ein Finanzierungsvorbehalt vereinbart werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann bei einem 300.000€-Darlehen schnell 15.000€ oder mehr betragen.

7. Versicherungen und Haftung

Gebäudeversicherung ab Eigentumsübergang

Ab dem moment des rechtlichen Eigentumsübergangs sind Sie für alle Schäden am Gebäude verantwortlich - auch wenn Sie noch nicht eingezogen sind!

🛡️ Wichtige Versicherungen

Wohngebäudeversicherung: Pflicht ab Eigentumsübergang
Hausratversicherung: Für Ihr persönliches Eigentum
Bauherrenhaftpflicht: Bei geplanten Renovierungen
Rechtschutzversicherung: Für Streitigkeiten mit der WEG

8. Steuerliche Aspekte

Der Immobilienkauf hat verschiedene steuerliche Auswirkungen, die Sie beachten sollten.

Grunderwerbsteuer optimieren

Bewegliche Gegenstände (Küche, etc.) separat ausweisen
Bei Neubau: Grundstück und Haus getrennt erwerben
Familieninterne Übertragungen: Freibeträge nutzen

Spekulationssteuer bei Weiterverkauf

Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb von 10 Jahren wieder, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen - es sei denn, Sie haben mindestens 2 Jahre selbst darin gewohnt.

9. Übergabe und Abnahme

Die Wohnungsübergabe sollte gründlich dokumentiert werden.

📝 Übergabeprotokoll erstellen

Zählerstände für Strom, Gas, Wasser dokumentieren
Alle Schlüssel und Zugangscodes übergeben lassen
Mängel fotografisch dokumentieren
Vereinbarungen zu laufenden Verträgen treffen
Kaution für Handwerkerleistungen vereinbaren

Fazit: Rechtssicherheit beim Wohnungskauf

Ein Wohnungskauf ist rechtlich komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung lassen sich die meisten Fallstricke vermeiden. Investieren Sie in eine gründliche rechtliche Prüfung - es kann Sie vor kostspieligen Fehlern bewahren.

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