Ratgeber

Erste eigene Wohnung kaufen: Checkliste für Einsteiger

1. September 2025 • 15 Minuten Lesezeit • Von ImmobilienExpert Berlin
Erste eigene Wohnung kaufen

Der Kauf der ersten eigenen Wohnung ist ein großer Schritt ins Erwachsenenleben. Damit alles reibungslos läuft, haben wir eine komplette Checkliste mit allen wichtigen Schritten und Tipps für Sie zusammengestellt.

1. Voraussetzungen klären

Bevor Sie mit der Suche beginnen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation und Ihre Wünsche genau analysieren.

💰 Finanzcheck für Erstkäufer

1. Eigenkapital ermitteln:

  • Sparguthaben und Festgeld
  • Bausparguthaben
  • Wertpapiere (realistisch bewerten)
  • Verwandtendarlehen
  • Mindestens 20% vom Kaufpreis + Nebenkosten

2. Monatliche Belastbarkeit:

  • Nettoeinkommen minus Lebenshaltungskosten
  • Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben
  • Faustregel: Max. 35% des Nettoeinkommens für Wohnkosten

Persönliche Wünsche definieren

📝 Ihre Wunschliste erstellen:

Muss-Kriterien:
  • Anzahl Zimmer
  • Maximaler Kaufpreis
  • Gewünschte Stadtteile
  • ÖPNV-Anbindung
  • Barrierefreiheit
Wunsch-Kriterien:
  • Balkon/Terrasse
  • Aufzug
  • Parkmöglichkeiten
  • Ausstattungsstandard
  • Ruhige Lage

2. Finanzierung vorbereiten

Eine solide Finanzierungsvorbereitung ist der Schlüssel zum erfolgreichen Wohnungskauf.

Unterlagen sammeln

📄 Benötigte Dokumente für die Bank

Einkommensnachweise:
  • 3 Gehaltsabrechnungen
  • Arbeitsvertrag
  • Steuerbescheid (bei Selbstständigen: 3 Jahre)
  • Kindergeldbescheid
Vermögensnachweise:
  • Kontoauszüge (3 Monate)
  • Sparbücher/Depotauszüge
  • Bausparverträge
  • Lebensversicherungen
Weitere Unterlagen:
  • Selbstauskunft der Bank
  • SCHUFA-Bonitätsauskunft
  • Personalausweis/Reisepass
  • Bei Mietwohnung: Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung

Finanzierungsangebote vergleichen

Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken ein. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Flexibilität und Konditionen.

3. Die richtige Wohnung finden

Mit der richtigen Suchstrategie finden Sie schneller Ihre Traumwohnung.

Suchkanäle nutzen

  • Online-Portale: ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen
  • Makler: Lokale Experten mit Marktkenntnis
  • Zeitungen: Lokale Tageszeitungen
  • Direktansprache: Bei interessanten Objekten nachfragen
  • Netzwerk: Familie, Freunde, Kollegen informieren

Besichtigungen professionell angehen

🔍 Besichtigungs-Checkliste

Vorbereitung:
  • Unterlagen mitbringen: Selbstauskunft, Gehaltsnachweis, SCHUFA
  • Finanzierungsbestätigung der Bank
  • Zollstock und Smartphone für Fotos
  • Notizblock für Fragen und Eindrücke
Bei der Besichtigung prüfen:
  • Zustand von Böden, Wänden, Fenstern
  • Funktionsfähigkeit von Heizung, Sanitär, Elektrik
  • Handy-Empfang und Internet-Verfügbarkeit
  • Lärmpegel zu verschiedenen Tageszeiten
  • Parkmöglichkeiten und Nachbarschaft
Wichtige Fragen stellen:
  • Warum verkauft der Eigentümer?
  • Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?
  • Wann ist die letzte Modernisierung erfolgt?
  • Gibt es anstehende Sanierungen?
  • Wie ist die WEG-Verwaltung organisiert?

4. Wichtige Unterlagen prüfen

Bevor Sie sich für eine Wohnung entscheiden, sollten Sie alle wichtigen Dokumente gründlich prüfen.

Diese Unterlagen sollten Sie anfordern

📋 Dokument-Checkliste

Grundlegende Dokumente:
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Teilungserklärung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Hausgeldabrechnung
WEG-Unterlagen:
  • Protokolle der letzten 3 Jahre
  • Wirtschaftsplan
  • Instandhaltungsrücklage
  • Versicherungsnachweise
  • Verwalterbericht

Bausubstanz bewerten lassen

Bei älteren Immobilien sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen. Die Kosten von 500-1.000€ können Sie vor teuren Überraschungen bewahren.

5. Kaufvertrag und Notartermin

Der Notartermin ist der wichtigste Schritt beim Wohnungskauf. Hier wird der rechtliche Eigentumsübergang vollzogen.

Kaufvertrag vorab prüfen

⚖️ Wichtige Vertragsklauseln

  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Wann wird was fällig?
  • Übergabetermin: Wann erhalten Sie die Schlüssel?
  • Gewährleistungsausschluss: Für welche Mängel haftet der Verkäufer nicht?
  • Finanzierungsvorbehalt: Ausstiegsmöglichkeit bei Finanzierungsproblemen
  • Lasten und Beschränkungen: Welche Rechte Dritter bestehen?

Kaufnebenkosten einplanen

💰 Kostenübersicht (Beispiel Berlin)

Bei 300.000€ Kaufpreis:

  • Grunderwerbsteuer (6%): 18.000€
  • Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5%): 4.500€
  • Maklercourtage (3,57%): 10.710€
  • Gesamte Nebenkosten: 33.210€

Das sind über 11% zusätzlich zum Kaufpreis!

6. Nach dem Kauf

Nach dem Notartermin sind noch einige wichtige Schritte zu erledigen.

Sofort erledigen

  • Gebäudeversicherung abschließen: Ab Eigentumsübergang sind Sie verantwortlich
  • Hausratversicherung anpassen: Neue Wohnfläche melden
  • Energieversorger wechseln: Oft günstiger als Grundversorgung
  • Internet und Telefon beantragen: Rechtzeitig vor Einzug

Wohnungsübergabe

📝 Übergabeprotokoll erstellen

  • Alle Zählerstände dokumentieren
  • Schlüssel und Zugangscodes übergeben lassen
  • Mängel fotografisch festhalten
  • Betriebskosten-Vorauszahlung klären
  • Hausordnung und WEG-Unterlagen erhalten

7. Häufige Fehler vermeiden

Lernen Sie aus den Fehlern anderer und vermeiden Sie diese typischen Anfängerfehler:

⚠️ Top 10 Fehler beim Erstkauf

  1. Zu wenig Eigenkapital: Mindestens 20% + Nebenkosten
  2. Kaufnebenkosten vergessen: Bis zu 15% zusätzlich
  3. Emotionale Entscheidungen: Nicht überstürzen
  4. Nur ein Finanzierungsangebot: Immer vergleichen
  5. WEG-Unterlagen nicht prüfen: Kann teuer werden
  6. Energieausweis ignorieren: Hohe Nebenkosten möglich
  7. Zu knapp kalkulieren: Puffer für Unvorhergesehenes
  8. Keine Bausubstanz-Prüfung: Bei älteren Objekten
  9. Versicherungen vergessen: Sofort nach Kauf abschließen
  10. Ohne Beratung kaufen: Expertise kann viel Geld sparen

8. Checkliste zum Abhaken

Nutzen Sie diese Checkliste, um sicherzustellen, dass Sie nichts vergessen:

✅ Ihre komplette Kaufcheckliste

Vorbereitung:

  • ☐ Eigenkapital berechnet
  • ☐ Finanzierungsrahmen ermittelt
  • ☐ Wunschliste erstellt
  • ☐ Unterlagen für Bank gesammelt
  • ☐ Finanzierungsangebote eingeholt

Objektsuche:

  • ☐ Suchportale aktiviert
  • ☐ Makler kontaktiert
  • ☐ Besichtigungen durchgeführt
  • ☐ Objektunterlagen geprüft
  • ☐ Sachverständiger beauftragt (bei Bedarf)

Kaufabwicklung:

  • ☐ Kaufvertragsentwurf geprüft
  • ☐ Notartermin vereinbart
  • ☐ Finanzierung final bestätigt
  • ☐ Kaufvertrag unterzeichnet
  • ☐ Kaufpreis überwiesen

Nach dem Kauf:

  • ☐ Versicherungen abgeschlossen
  • ☐ Energieversorger gewechselt
  • ☐ Internet/Telefon beantragt
  • ☐ Übergabeprotokoll erstellt
  • ☐ Ummeldung bei Behörden

Fazit: Gut vorbereitet zum Traumheim

Der Kauf der ersten eigenen Wohnung ist komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung und Checkliste schaffen Sie es erfolgreich. Lassen Sie sich Zeit, holen Sie sich professionelle Hilfe und treffen Sie keine überstürzten Entscheidungen.

🏠 Bereit für Ihre erste eigene Wohnung?

Wir begleiten Erstkäufer Schritt für Schritt zum erfolgreichen Wohnungskauf und sorgen dafür, dass Sie keine wichtigen Details übersehen.

Kostenlose Erstberatung für Einsteiger

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